又出新政,澳洲房貸規則從未見過的變化

根據澳大利亞統計局此前發布的報告顯示: 新房貸款總值增長了5.6%達到240億澳元的歷史新高。這是連續第六個月的增長, 並且是連續第二個月破記錄的表現。

澳大利亞統計局認為如此強勁的新房貸款表現有賴於歷史新低的利率, 政府$25,000澳幣的Homebuilder獎勵以及全國經濟提升的刺激。

筆者以為澳大利亞財務部長(Josh Frydenberg)在2020年9月承諾的簡化規定放寬約束銀行的信貸規定, 並非常有可能將在2021年3,4月正式廢除(至少會適當調整放鬆, 最終結果還要看澳洲」上層建築」各黨派的」宮斗」結果)針對銀行和其他主流貸款機構為主的」有責任放貸規則」, 改為」借款人自己負責」的規則, 才真正會是澳大利亞整個信貸市場更加具備活力, 讓客戶更快獲得貸款並進而刺激經濟發展的強心劑。

回顧自從2009年次貸危機後路克文工黨政府的」有責任貸款法令」的實施, 經歷2013到2015年澳大利亞上一個房地產爆髮式的快速增長, ASIC就以此為」尚方寶劍」 。

從2014底年開始了針對四大銀行為首的貸款機構調查, 這其中有大家都耳熟能詳的」海外人士申請材料作假」, 「投資類房屋貸款佔比過高」, 「只還利息的還款方式增長過快」, 「申請人借款能力計算指標過松」等等都是ASIC通過皇家調查委員會真金白銀罰了四大銀行」壟斷者」。

這就造成了今時今日銀行房屋貸款的產品都是」看上去很美」, 真正做的時候歷盡千難萬險也做不下來或是根本貸到的金額就不夠買房的窘境。

四大商業銀行作為上市公司要對股東負責, 眼巴巴的看著大批自己的優質客戶被其他中小銀行或是貸款機構搶走。?客戶尤其是新入場的買房群體也只能放棄不再友善的四大銀行進而轉變思路去到其他機構了。

眼看市場佔有率陡降, 四大銀行的高管不可能坐視不管, 不然股東交代不了,他們別說拿不到巨額獎金,干不好就得走人了。

再加上」大而不能倒」的絕對壟斷地位, 僅僅收緊一下終端個人住宅類貸款的審核, (商業尤其是地產項目開發類的貸款的政策性被迫收緊其實早在皇家調查委員會進場之前就已經被政府打壓一番了, 這個話題下次再說) 整個澳大利亞房地產業就趨於平穩了。

在世界經濟普遍走衰的大背景下, 澳大利亞近30 年的持續發展都沒有經歷過經濟蕭條, 央行也通過連續的幾次下調基準利率到歷史最低水平0.1%, 再加上澳大利亞歷史上從未實施過$1000億澳幣的貨幣超發政策, 其實經濟拯救計劃是非常出色的。

整個地產市場尤其是悉尼和墨爾本兩大」世界城市」 的表現在2019年底就已經表現出了強有力的回升跡象。怎奈」新冠疫情」硬生生把勢頭打了下來. 政府通過一系列僱員留工和尋工補助, 以及給中小企業提供低息貸款的舉措, 算是拖住了經濟沒有崩盤。坦率的講, 四大銀行為首的信貸機構在這場突發事件里幫助政府度過了難關。

隨著澳大利亞控制新冠病毒疫情階段性的成功。接下來如何搞好經濟就是重中之重了。

就澳大利亞來說, 總體經濟體量和內部市場需求絕對值不大, 產業結構也相對單一, 俗話說澳洲養活自己就靠三樣兒」 地底挖的, 地里長的和地上建的!」

 

目前和最大的」客戶」中國的關係惡化應該說是本屆政府最犯二的一手棋。

先不說現有成型的業務和針對中國的全產業鏈的調整, 如何改善甚至是加強和中國的關係是不遠的將來澳大利亞執政黨必須考慮的問題。

原因很簡單, 新冠疫情期間至少這麼多超發的貨幣, 減少的稅收和陡增的政府支出造成的巨額赤字都得需要外資來填平。除了中國,短期內沒有替代者。

說完外部環境和內部結構, 擺在政府面前的選擇並不多了. 要想刺激經濟, 消化掉疫情期間的超發貨幣和赤字, 看官們以為呢? 有沒有覺得似曾相識, 像不像天朝的10幾年前的摸樣? 大力發展基建, 房地產!

除了加快基建和地產項目的審核流程外, 怎麼讓老百姓都去買房子? 當然需要依靠佔領近60%住宅類貸款市場份額的四大銀行。

如此之大的市場佔有率, 有在這種國家(說是執政黨)危難之際, 你總得和四大銀行達到某種默契吧. 這才有了前文提到的給銀行為首的貸款機構鬆綁的」有責任法令」廢除或是大概率調整的結果。

作為澳大利亞信貸市場的從業者, 筆者也就一點兒也不奇怪為什麼,

1.銀行信貸業務部門近兩年瘋狂招募高薪聘請甚至是相互挖角大量信貸經理為自己的分行直接渠道招兵買馬

 

2.四大主導的皇家調查委員會最終的調查結果也就是讓銀行罰錢了事, 但同時意圖打壓貸款經紀人行業作為和四大達成協議的補償。(只針對個人消費貸款經紀人的Best Interest Duty法令已經在2021年1月1號實施, 下次再聊, 此法令對整個澳大利亞信貸市場的影響)

總而言之, 通過以上筆者的分析, 澳大利亞信貸市場將會迎來一個新的春天同時帶動澳大利亞房地產市場迎來一個新的發展時期。

但在四大銀行主導和壟斷的趨勢下, 我們每個身在其中的人都值得去思考。

作為從業者如何更好的提供差異化和定製化的建議和服務給到客戶? 作為消費者如何結合自己的實際情況,更快速的更有效更實現」The Great Australian Dream」?


資料來源:澳洲新聞網


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